Несоблюдение мер пожарной безопасности может привести к выплате штрафов и возмещению крупного ущерба от огня и его тушения. По этой причине после происшествий нередко возникают споры, которые приходится решать через суд.
Чтобы избежать конфликтов или понимать перспективы при подаче иска, важно проанализировать договор аренды. В этой статье мы расскажем про положения законов и сложившуюся судебную практику по данной категории дел. Прочитав ее, вы сможете точнее оценить свои риски и способы их сокращения.
Положения законодательства
Вопросы пожарной безопасности регулируются Федеральным законом № 69-ФЗ от 21.12.1994 «О пожарной безопасности». В частности в статье 38 перечислены ответственные лица: среди них собственник помещения и лица с правом владения, пользования и распоряжения имуществом. Получается, что обе стороны договора аренды должны выполнять правила пожарной безопасности.
Четкого распределения обязанностей между собственником и арендатором законодательство не дает. Зоны контроля должны регулироваться договором, но часто этот аспект игнорируется или к нему относятся формально.
При отсутствии соответствующих положений для решения споров используется сложившаяся практика. В теории собственник должен передать помещение в аренду при полном соответствии требованиям, а арендатор — выполнять правила эксплуатации и противопожарного режима. Любые изменения в распределении обязанностей должны быть закреплены документально.
В соответствии со статьей 1064 ГК РФ к ответственности за нарушение пожарной безопасности привлекается лицо, не выполнившее свои обязательства. Оно же возмещает убытки, которые были нанесены в результате пожара и его ликвидации, а также штрафы после проверки контролирующими органами. При отсутствии соглашения между сторонами, виновника будет определять суд на основе представленных доказательств.
Ответственность собственника
По закону за вопросы пожарной безопасности в первую очередь отвечает собственник. Он должен принять все необходимые меры для выполнения требований законодательства.
Если помещение сдается в аренду, то в соответствии со статьей 421 ГК РФ можно переложить часть обязанностей на арендатора. Однако это не освобождает собственника от ответственности за нарушение любых норм. Судебная практика показывает, что именно с собственника спрашивают об обеспечении надлежащего состояния помещения при передаче его в аренду.
Как правило, владелец имущества отвечает за объект в целом (например, подвалы, чердаки, лестничные пролеты во всем здании) по статье 616 ГК РФ. Например, он организовывает выходы для эвакуации и устанавливает сигнализацию.
Ответственность арендатора
Арендатор должен контролировать соблюдение противопожарных норм. Обычно это касается процесса эксплуатации помещения, но точная зона контроля регулируется текстом договора. Содержание систем, как правило, перекладывается на арендатора, так как доступ собственника на арендуемую территорию ограничен.
Если в договоре не перечислены обязанности арендатора в части пожарной безопасности, то это не значит, что за все отвечает собственник. Преграды у запасных выходов, отсутствие обучения персонала по пожарной безопасности и даже огнетушители с истекшим сроком годности могут стать причиной проигрыша в суде. Кроме того, арендатор отвечает за нарушения, которые появились вследствие его действий. Так использование неисправной техники — веская причина для признания его виновником.
Обычно арендатор следит за исправностью коммуникаций, заменой расходных материалов, инструктажем персонала в снимаемом помещении. Например, за размещение планов эвакуации, исправность указателей «выход», использование при косметическом ремонте безопасных материалов. Эти расходы считаются составляющей содержания имущества и не подлежат возмещению собственником согласно статьи 616 ГК РФ.
Оформление обязательств
Письменное соглашение между собственником и арендатором позволяет избежать многих спорных ситуаций. В нем стоит избегать расплывчатых формулировок. Чем более конкретно будут описаны в тексте обязательства сторон, тем проще определить виновника в экстренных случаях. Как минимум, благодаря этому стороны могут относиться к требованиям пожарной безопасности с большим вниманием и тем самым уже снизят свои риски.
При оформлении договора аренды важно учитывать пункты статьи 612 ГК РФ, а также установить четкие зоны контроля, возможность проверок исполнения обязательств сторон и санкции при нарушениях.
В тексте документа необходимо распределить обязанности по выполнению капитальных и режимных мер пожарной безопасности.
К капитальным относятся — требования к конструкции здания (противопожарные выходы и преграды, огнезащита, эвакуационные пути) и оснащению его системами защиты (автоматическое пожаротушение, сигнализация и оповещение). К режимным — выполнение противопожарных правил, проведение обучения и тренировочных эвакуаций для персонала, закупка и работоспособность первичных средств тушения пожара.
В соглашении нужно указать сроки и регулярность проверок арендатора силами собственника, а также предусмотреть приемку помещения арендатором. В роли санкций за нарушение договоренностей могут выступать: штрафы, ответственность за компенсацию ущерба после пожара, отказ в дальнейшей аренде помещения.
Составление грамотного договора аренды — вложение в собственную безопасность и возможность избежать лишних затрат. Этот документ важен как для собственника, так и для арендатора. После наступления экстренной ситуации они смогут не тратить время и ресурсы на судебные разбирательства.
Юристы компании «Простые решения» помогут учесть требования законодательства и риски, основанные на судебной практике. Позвоните или напишите нам, чтобы оценить договор перед подписанием или защитить свои права через суд.